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浅析购入无产权的建筑物是否要交契税

2017-11-20 17:56:39来源:会说作者:槿思成 添加收藏

案例:母子公司因为内部管理的需要,母公司向子公司购入子公司自建的无产权建筑物(有违建的可能性)。该行为母公司是否需要缴纳契税呢。

分析过程:

一、契税法规依据

根据《中华人民共和国契税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。 第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:(一)国有土地使用权出让;(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。前款第二项土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二条 条例所称土地、房屋权属,是指土地使用权、房屋所有权。第七条 条例所称房屋买卖,是指房屋所有者将其房屋出售,由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

二、分析过程

从《中华人民共和国契税暂行条例》及相关法律,契税是对权属转移征税的,那么实质应该是对企业物权转移进行征税的。

我们需要考虑的是母公司购入的子公司的无产权的建筑物属于房屋买卖行为吗?

什么是房屋买卖行为?即房屋所有者将房屋出售给购房者,潜台词就是讲房屋的权属转移给购房整,再进一步就是将房屋的所有权转移给购房者。

这边需要回归物权法的相关规定。

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

这边还需要关注另外一个法律的规定。

《城市房地产管理法》

第三十七条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

上述两个法律规定。无产权的建筑是否享有物权,需要关注其是否是合法建造,根据物权法规定,如果是合法建筑,即该事实行为成就之时发生了效力,也就是自建造好就享受该建筑物的物权,无论其是否已办产权证。但是发生转让行为时,必须要办理产权,同时需要依照法律规定去办理转移登记,物权才合法转移,不然不发生物权效力,但是未办理物权登记的,不影响当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同的效力。

故而无产权建筑物是否具有权属,其实并不仅仅看其是否具有产权证,还需要辨析该建筑物的建造是否属于合法建造。但目前在实务和理论界对于非法建造的建筑物是否具有物权,仍然具有争议。

这边需要提及一个税法的理念-征税行为是无因行为,即虽然征税行为具有法定主义的形式,一般情况下,当事人的行为只要符合税法规定的课税要素,那么就负有纳税的义务,一般不考虑其行为在其它法律部门的效力(如有效、无效、可撤销等)。但如果行为人以逃避缴纳税款为目的,使其行为在形式上不具备课税的要素,此时,征税机关就要突破形式,认定纳税人的逃避缴纳税款的行为无效。(来源:论征税行为的无因性 张晓婷 北京师范大学 副教授)

三、观点:

首先需要辨析该自建房屋是否合法建造?

1)如果该房屋不是违法建造,那么自建方具有该建筑物的物权,同时具有处置该物权的权利,物权转移生效是受物权法规定的,而未办理物权登记的,不影响合同效力,故而满足契税相关法律的规定,故而需要缴纳契税。

2)如果该房屋是违法建造,该房屋的自建方是否享受该房屋的物权,目前在实务与理论界都存在争议,那么其转移权属的行为是否存在非法处置的问题呢,即转移的权属是存在瑕疵的,或者说根本不存在权属呢,是否不满足契税的缴纳条件。无需缴纳契税。

3)但如果结合征税行为是无因行为的理念。那么是不是无论转移是否合法,是否享有物权,只要其发生了转移(合同约定了转移权属)就满足了征税行为的课税要素,其就具有纳税义务,就需要缴纳契税。

对于这个问题,还是要看当地主管税务机关的观点,这个问题思成咨询一些老师,也和事务所的专业技术部老师讨论过,最终还是需要依照具体的案例,具体的情况,主管税务机关的观点,去判断是否满足课税要素,是否需要缴纳契税。

混乱了…… 哈哈

四、最后来看一看厦门地税的一个答复

PS:特别感谢娟姐、小颖、专业技术部谢老师的答疑和讨论……

本篇仅为个人分析,不对之处,敬请斧正。


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