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增值税税率变化对房地产企业增值税管理的影响简要分析

2018-04-13 12:32:26来源:互联网作者: 添加收藏

  根据《关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号,以下简称“32号文”)的规定,自2018年5月1日起,纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用17%和11%税率的,税率分别调整为16%、10%。

  上述规定将增值税税率进行了较大范围的调整,对于采取一般征收方式计税的房地产企业而言,在增值税管理的各个环节都将产生较大影响,进而可能影响企业的财务指标。具体分析如下:

  一、销项端税率变化将对会计收入及财务报表产生正向影响

  税率调整将对企业的会计收入及财务报表产生正向影响。

  一方面,房地产行业销售业务增值税税率的下降,在其他经营指标(开发产品的实际售价)不变的情况下,将使房地产企业的会计收入增加,实际会计收入的增加公式为:

  价税合计金额/(1+10%)-价税合计金额/(1+11%)=价税合计金额/122.1。

  另一方面,由于房地产企业销项税额的刚性1%降低,考虑到进项税额虽然同样降低 ,但房地产企业应存在增值额,因此销项端增值税的下降将可能使房地产企业增值税整体税负有一定程度的下降,增值税税负的下降将连带使企业的附加税费下降,进而使房地产企业的财务报表中“税金及附加”项目下降。

  因此,销项端税率的下降,从整体分析,对房地产企业的会计收入及财务报表将可能产生正向影响。

  二、税率的整体变化将引发房地产企业进项税额的下降及财务报表的反向影响

  按照32号文的规定,自2018年5月1日起,与房地产企业税率一同发生变化的,包括生产销售货物、加工修理修配劳务及原适用11%税率的全部增值税应税事项,同时,原适用6%税率的增值税应税事项将不受该文件的影响,不发生改变。因此,对于房地产企业的进项税额的影响需要从两个维度进行分析。

  一方面,对于房地产企业采购的建筑材料、构筑物及建筑物的组成部分(如中央空调、电梯等)、日常运营的货物采购等适用17%税率的业务,以及购入的交通运输服务、一般征收方式的建筑服务、基础电信服务等适用11%税率的业务,在合同价格不变的情况下,房地产企业后续可取得的增值税进项税额将降低,相应的,企业的营业成本及费用将提高。

  另一方面,对于房地产企业采购的设计服务、工程监理服务等适用6%税率的业务,在合同价格不变的情况下,房地产企业后续可取得的增值税进项税额将不发生变化。但考虑到适用6%税率的行业,在2018年5月1日起进项税额将降低,有可能发生部分采购事项可能出现价格博弈或价格调整的谈判,将在本文后续进行分析。

  三、税率的变化将可能引发房地产企业采购及销售环节的价格博弈

  可以预期的是,本次税率的变化,短期内或对于现存业务的价格等因素的影响不大,已签署合同的各类业务应该较大可能继续按原合同执行;但对于一些敏感行业和业务,则有可能引发一轮合同价格等方面的博弈或谈判:

  从采购环节分析,对于轻资产或后续进项税额较少的业务,如部分加工修理修配劳务、基础电信业务等,有可能引发采购价格的降低的空间;而对于税率未发生变化的各类服务业及无形资产采购业务,由于其本身行业增值税进项税额减少,则可能引发相关采购业务提出以提高价格来弥补增值税税负变化的损失。

  从销售环节分析,房地产企业未完工产品的整售业务,已签署预售协议的,购买方有可能根据增值税税率的变化要求房地产企业给予一定幅度的降价或折扣。

  在后续业务开展过程中,房地产企业的各类供应商均有可能根据税率调整后的增值税税负变化与房地产企业展开新一轮的价格谈判。

  因此,针对本次税率变化,房地产企业需要有针对性的,从采购及销售两端对各类业务的价格约定予以关注,并及时展开税负及利润的测算,以便在博弈和谈判中处于有利地位。

  四、执行期合同的开票时点优化与博弈

  对于房地产企业执行期内的合同,由于部分业务(原适用17%、11%税率的业务)的税率将于2018年5月1日发生变化,因此需要对合同中约定的付款日期及开票日期进行关注和规范管理,对于合同约定2018年5月1日前付款的合同,原则上应要求供应商如期(于2018年5月1日前)向房地产企业开具增值税专用发票,以确保增值税税负最优。对于合同未明确约定付款时点或发票开具条款的业务,应及时了解合同进程,根据合同执行情况与供应商进行付款及发票的衔接。同时,应关注供应商及客户针对税率变化新政而对房地产企业提出的个性化要求,有效应对交易各方的增值税管理博弈。

  五、房地产企业的下游企业进项税额将下降

  2016年5月1日起,增值税一般纳税人购入的不动产,允许分两年抵扣其进项税额。因此,房地产企业的增值税税率下降,将直接影响其下游企业可抵扣进项税额的金额,同时使下游企业采购成本将相应的提高。

  六、小结

  综上所述,在本轮增值税改革中,对房地产企业的增值税进销项两端、企业的会计收入、成本费用等多个财税指标产生一定的影响,需要房地产企业给予积极的应对。具体影响分析如下表所示:

  税制改革过程中,一项税收政策的变化将可能引发企业经营过程中各个环节的全方位变化,需要企业从全方位予以积极应对。 

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