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有无产权影响房产税计税原值的确认吗?

2018-06-13 20:16:53来源:每日一税 作者:李剑文 康财招 添加收藏

  编者按:房产税,是大家比较熟悉的一个税种,但即使是比较熟悉的税种也可能犯大错误。现将李剑文、康财招两位老师发表在2018年5月11日《中国税务报》B3版的《有无产权,影响房产税计税原值的确认吗?》一文与大家分享。希望对大家的工作有帮助。

  房产税的征税范围,并不是以是否有房屋产权为依据,本案例中涉及有产权证的房屋和无产权证的厂房等均应按照相关法规缴纳房产税。

  A公司2017年6月将拥有的土地使用权、房屋、地上建筑物、构筑物以及地上附着物(2016年4月30日前自建)整体转让给B公司,评估价为2000万元,其中:土地评估价500万元,有产权证房屋500万元,无产权证厂房400万元,房屋中央空调100万元,地上变压器200万元,围墙以及地上附着物300万元。实际最终成交价为1800万元。A公司土地面积3000平方米,房屋总建筑面积1800平方米。那么,B公司受让后应如何确认房产税计税原值?

  会计制度规定,购入多项没有单独标价的资产,应当按各项资产的公允价值比例与总交易价格进行分配,分别确定各项资产的入账价值。因此,B公司确认无形资产(土地)的入账价值为450万元(1800×500÷2000),有产权证房屋为450万元(1800×500÷2000),无产权证厂房为360万元(1800×400÷2000),中央空调为90万元(1800×100÷2000),地上变压器为180万元(1800×200÷2000),围墙及地上附着物为270万元(1800×300÷2000)。

  《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地〔1987〕3号)规定,独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产,不征房产税。关于房屋附属设备的解释明确,房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。

  《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)第一条规定,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

  为此,上述项目是否为房产税的征税范围,并非以是否有房屋产权为依据。A公司有产权证的房屋、无产权证的厂房、房屋中央空调等均应缴纳房产税,但变压器、围墙及地上附着物等不属于房产税征税范围。

  《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定,对按房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价;宗地容积率大于0.5的,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,即将全部地价计入房产原值。

  根据上述规定,A公司选择简易计征增值税办法缴纳增值税,B公司受让A公司房产应确认房产税计税原值。其计算方法如下:

  宗地容积率=1800÷3000=0.6>0.5

  房产税计税原值=1800×(500+500+400+100)÷2000÷(1+5%)+1800×(500+500+400+100)÷2000÷(1+5%)×4%(契税)=1285.71+51.43=1337.14(万元)。

  思考:如意饲料公司的2017年11月新建的圆筒仓是否属房产,按规定缴纳房产税?请说明你的观点和理由。 

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