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新政详解:租房如何取得水电等费用"发票"税前扣除凭证

2018-07-10 11:47:10来源:会说作者: 添加收藏

实务操作

一、水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用(以下简称水、电等费用,下同)等户名为承租方

(1)承租方:按规定去水厂电厂取得增值税发票作为税前扣除凭证,如属于一般纳税人,取得专票可以按规定抵扣进项税额。

(2)出租方:没什么事,水、电等费用不得计入成本费用。

二、水、电等费用包含在租金中

(1)承租方:取得房屋租赁发票(税率/征收率为10%/5%),作为税前扣除凭证,如属于一般纳税人,取得专票可以按规定抵扣进项税额。

提醒:财税〔2017〕90号文件规定,自2018年1月1日起,纳税人租入固定资产、不动产,既用于一般计税方法计税项目,又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

(2)出租方:水、电等费用属于成本,如出租方以出租为主营业务则属于主营业务成本,或者计入其他业务成本。

其缴纳水、电等费用应取得增值税发票作为税前扣除凭证。

如其出租房屋按一般计税方法(10%)缴纳增值税,水、电等费用取得专票可以按规定抵扣进项税额;如其出租房屋按简易计税方法(5%)缴纳增值税,水、电等费用即使取得专票也不能抵扣进项税额;

三、水、电等费用需要单独支付且出租方采取销售方式处理情形

(1)承租方:水、电等费用取得承租方开具/代开的增值税发票,作为税前扣除凭证,如属于一般纳税人,取得专票可以按规定抵扣进项税额。

(2)出租方:采取销售方式处理,按适应税率/征收率规定开具增值税专用发票。

——出租方属于小规模纳税人:除水费有特殊规定,其他费用按照适用征收率3%代开/自行开具增值税普票或专票,其缴纳其他费用应该取得增值税发票作为税前扣除凭证,不得抵扣进项税额。

——出租方属于一般规模纳税人:除水费有特殊规定,其他费用按照适用税率自行开具增值税普票或专票(超出经营范围也自行开具普票/专票),其缴纳其他费用应该取得增值税发票作为税前扣除凭证,取得专票可以按规定抵扣进项税额。

——2016年5月6日国家税务总局政策解答政策组发言材料

9.一般纳税人发生超出税务登记范围业务,是自开发票还是由税务机关代开发票?

答:一般纳税人一律自开增值税发票。

——水费特殊规定:税务总局公告2016年第54号规定,提供物业管理服务(不仅仅是物业公司)的纳税人(包括小规模和一般纳税人),向服务接收方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税,同时可以全额开具3%的税费专票。

四、水、电等费用需要单独支付且出租方采取费用分摊方式处理。

(1)承租方:取得出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证,其中“其他外部凭证”建议包括:出租方缴纳水、电等费用取得发票的复印件、出租方出具盖有公章或财务章或收费章等收据或分割单。

上述“其他外部凭证”不属于增值税抵扣凭证,即使取得“出租方缴纳水、电等费用取得专用发票复印件”也不能抵扣进项税额,因为发票抬头是出租方的且是复印件。

(2)出租方:采取费用分摊方式处理,俗称“代收代付”。

缴纳水、电等费用取得发票,由承租方承担的部分,属于“代收代付”,通过其他应收账款科目核算,该部分不得计入成本/费用科目,即使取得专票也不得抵扣进项税额(按规定认证同时进项税额转出承租方承担的部分)。

缴纳水、电等费用取得发票,由出租方自行承担的部分,按规定计入成本/费用科目,取得专票可以按规定抵扣进项税额(按规定认证同时进项税额转出承租方承担的部分)。

(3)该种情形,也适合企业租个人(自然人)的房屋,产生的水、电等费用税前扣除凭证处理。

对于承租方企业:取得出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证,其中“其他外部凭证”建议包括:出租方(自然人)缴纳水、电等费用取得发票的复印件、自然人出具个人签字等收据或分割单。


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