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拆迁安置的土地增值税处理

2018-07-17 10:27:19来源:中财讯集团作者:刘德春 添加收藏

  开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

  货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

  那么如何正确理解上述规定呢?

  1、关于“按规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”的正确理解

  如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式,需要从两个方面考虑:

  01、需要按220号文件确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金,然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋,

  因此应按照同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格或参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定“拆迁补偿费支出” 入开发成本的土地成本中。

  02、要确认视同销售所得,对补偿的房屋按照国税发[2006]187号第三条第(一)款规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  (2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定的金额确定视同销售收入,同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。

  案例:甲公司是一家房地产开发企业,2009年由于当地政府招商引资的原因,甲公司与当地的一家水泥厂签订了合同,合同约定对水泥厂进行拆迁,建设商住楼。建成后返还其商业面积3万平方米,除此没有支付其他土地款。该公司的开发产品会计成本构成为

  土地征用费及拆迁补偿费0万元。

  前期工程费1000万元。

  建筑安装工程费15000万元。

  基础设施建设费3000万元。

  公共配套设施费800万元。

  开发间接费200万元。

  总成本为20000万元,总可售面积为10万平方米。单位会计成本为2000元/平方米。甲公司同类房地产的平均价格为6000元/平方米。

  计算如下:

  第1、支付建筑施工等其他开发成本20000万元。

  第2、拆迁补偿费支出:30000×6000=18000万元 (注意:这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户30000平米的,而是整个楼盘的。需要在总可售面积10万平方米中分摊。)

  视同销售收入:30000×6000=18000万元

  第3、单位可售面积计税成本=(20000+18000)÷100000=3800元/平方米(注意:其中10万平方米是作为总的建筑面积计算的,不能以7万元平方米作为分母)

  第4、视同销售成本=3800×30000=11400万元

  视同销售所得=18000-11400=6600万元

  分析:从上面的案例可以看出,安置回迁房是一定会产生视同销售所得,是一定要交企业所得税和土地增值税的。很多人对“按规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”的理解是视同销售收入等于视同销售成本,从而根本不用视同销售。

  例如“拆一还一”100平方米,市场价值100万元,收入100万元,拆迁补偿成本也是100万元,暂不考虑流转税金,很多人认为,企业所得税处理100-100=0;土地增值税处理100-100-100×20%=-20万元。拆迁补偿不用交土地增值税,这种的观点是错误的。

  2、用购置房屋来拆迁安置同样会产生视同销售所得

  将购房支出直接计入拆迁补偿费处理时,同样拆迁补偿费需要分摊,不能简单的按国税函[2008]828号文件所得税的规定,即:允许购入商品的视同销售收入按照购入价格确定,不能简单的理解收入等于成本,没有土地增值税。

  国税函[2008]828号是企业所得税的规定,并且《关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)强调:国税函[2008]828号第三条规定,企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入,是指企业处置该项资产不是以销售为目的,而是具有替代职工福利等费用支出性质,且购买后一般在一个纳税年度内处置。用购置房屋来拆迁安置没有替代职工福利等费用支出性质,是生产销售所必需的。

  另外,这里需要注意的是,《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定,对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。营业税可以按成本价缴纳,甲公司按成本价缴纳的营业税为3800×30000×5%=570万元。

  3、对“货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费”的“合法有效凭据”的理解

  房地产企业场支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的。

  房地产企业出具下列凭证可以税前扣除:

  政府规定的拆迁补偿费标准的文件。

  被拆迁人签字的收款收据或收条;支付给行政机关、司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除,但因为违背经济合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、诉讼费等都属于与生产经营有关的支出,准予税前扣除。

  被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议。

  如果房地产企业是与当地的拆迁办签订的拆迁补偿费协议,则需要拆迁办收款收据。

  4、货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费

  原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》(穗地税函[2008]342号)第一条“关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题:房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造,以房产补偿给被拆迁方的,对补偿面积相等的部分,以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入;对补偿面积超过拆迁面积的部分,根据187号文第三条第一项的规定,按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本,上述补偿给被拆迁方的房产成本,计算土地增值税扣除项目时,允许加计扣除”规定停止执行。

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