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叶檀:市场真的误读了房地产贷款政策了吗?

2010-07-14 08:26:50来源:现代快报作者: 添加收藏

    房地产市场处于胶着期,房地产政策同样处于胶着期。房地产政策传闻,使得市场一天一惊。
 
    住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹澄清,“第三套房不放贷及没有社保人员限购政策可能退出”的消息纯属误读。7月12号地产股的大涨,靠的就是三套房放贷的强心针,难道市场真的误读了房地产的未来?
 
    市场很理性。就是秦虹主任不澄清,三套房贷款放松也是现实。据媒体报道,杭州、上海、南京等城市各银行悄然改变此前“原则上暂停发放”的做法,重新“开闸”第三套房贷。以杭州为例,前不久一些银行出台了三套房贷款细则。其中,对于第三套房,银行大多要求首付5.5成,利率以基准为基础上浮15%-20%。而上海对于二套房贷认定也开始“适度宽松”,在实际操作中以“认贷”,而不是三部委明确规定的“认房”作为认定标准。
 
    为什么大家认定房地产政策会略有放松?无非是因为有前车之鉴。2008年房地产调控成效斐然,不料2008年爆发的金融风暴,使得紧缩变成了刺激,造就了前所未有的房地产价格井喷奇观。以往的数次调控无不无疾而终。这说明,中国的固定资产投资与内需,银行的利润与房地产贷款紧密相联。
 
    如今上半年的宏观经济数据出台在即,到目前为止的预测是,固定资产投资与GDP略有下降是大趋势,一些企业已经为了资源产品的下挫付出了真金白银的代价。这些企业的游说能力不容小覤。并且,上半年上市银行如愿在资本市场融到了3000亿元人民币的资金,又有实力开始大手大脚对外贷款寻求下半年的业绩了。这就是所谓的银行吃饭行情。
 
    目前中国经济虽然不至于大落,但领先指标等显示有微落的趋势,加上银行放松贷款、房产税只听雷声不见雨点,大家抓紧机会享受房地产上市公司短期反弹的成果,在投机市场实在是再自然不过的逻辑。
 
    房地产市场的胶着同样反映了中国经济改革艰难。虽然有关方面试图将民间资金引入实体经济领域,但高高在上的行业壁垒、模糊不清的产权机制与奖励投机者的错误激励机制,无不促使资金进入投资领域。不要说民间资金,就是央企的一多半也大踏步进入房地产市场,而地方政府除了投融资平台之外,最积极的就是成立产业基金,成为上市公司的大股东。如此一来,还有多少资金愿意留在实体领域打拼?
 
    事实上,银行的投资性住房的个贷按揭,从来都是各行争夺的优质资产,是贷款中的香饽饽。当然,银行也清楚一旦房地产市场真正转入熊市,房地产资产可能大幅折价。但机构对未来的风险总是漠然,对现实的收益总是不能做到无动于衷。看着其他银行通过房贷获得业绩,那些在资本市场补充了资金、那些存贷比还有空间的总是心痒难熬。目前房地产信贷被控制,是监管层强大压力下的不得不然,一旦压力稍有放松,反弹的动力将十分惊人,下半年的信贷20%流入房地产,就可能达到8000亿元之巨。
 
    表面上,银行给自己提供了金色的安全降落伞,对于第三套房,银行大多要求首付5.5成,利率以基准为基础上浮15%-20%。杠杆比率只有一倍,利率上浮,既安全又能赢利,何乐而不为?所有阻止银行在房地产贷款领域扩张的,恐怕会被贴上反市场的标签。之所以如此低的杠杆、如此高的利率,仍然可能让房地产价格反弹,只能说明,目前一些企业与个别人手中积压的资金太大,从农产品、房租可以看出,未来隐性通胀压力在增加。这是房地产价格反弹的温床。
 
    银行放松二、三套房信贷的本质是,银行是否应该支持投资性购房,银行是否应该开辟符合中国经济发展方向的赢利之道。如果银行无法跳出目前的融资——放贷、扩张——再融资的恶性循环,不仅中国的房地产市场调控难以见成效,就是中国的金融改革也难以收效。
 
    市场对于房地产政策的误读,源于其本身的暧昧不清。出于理智的考虑,我们愿意相信,中国此次房地产调控不可能出现大幅逆转。
 
注:此文刚写完,看到住建部与银监会坚持国十条的表态。
    周六在央视财经频道录财经论剑。
    四个银行业分析师有三个认为被低估。笔者提出,投机者可以入市,而投资者最好敬而远之。
    说什么价值投资,不过是刚圈到钱,有贷款的底气,财大气粗。
    一个反弹,投机者可以进入银行与地产股,现在已经嫌晚。

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