内容提要：

       国家税务总局《关于开展2007年税收专项检查工作的通知》（国税发[2007]22号）已经下发，2007年税收专项检查工作即将开始。

       这次税收专项检查工作是以整顿和规范税收秩序为目标，依法严厉查处所检查行业和地区存在的税收违法问题，打击和震慑涉税违法行为，提高纳税人依法纳税的自觉性；逐步创建公平和谐的纳税环境，保障和促进税收收入稳定增长。从近几年对房地产企业检查情况来看，大部分企业的会计核算失真，偷漏税款比较普遍，因此，房地产业和建筑施工业第六次被列入了税收专项检查的重点行业。

 同时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件规定，从2007年2月1日开始，对土地增值税进行清算，加强对土地增值税的征管，清理多年来房地产企业欠缴的税款，必将进一步拉紧房地产企业的资金链。

我国税收检查历来贯彻自查从宽、被查从严的原则，为了帮助房地产企业和建筑施工企业搞好税收专项检查前的纳税自查，规避纳税风险，我们组织专家，编制了这套教材，希望对减轻房地产企业纳税风险有所帮助。

一、营业税的纳税自查

营业税的税收检查要点：

1、营业额计量的纳税自查：是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。营业收入是否包括了各种价外费用，有无直接坐支售楼收入不入账的情况。

2、营业收入确认的纳税自查：各种换购房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。

3、固定资产处置的纳税自查：出售自用房产、设备是否按规定申报纳税。

4、房产出租的纳税自查：各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。

5、关于代建房的纳税自查：有无以代建名义偷逃纳税。

6、开发产品视同销售的纳税自查：企业自用、分配给股东和职工、对外投资、以房抵债、非货币性交易、对外捐赠的商品房是否申报纳税。纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。

二、土地增值税的纳税自查

土地增值税的税收稽查要点：

（1） 对普通标准住宅的界定是否符合要求。

（2）增值额的计算是否正确。

（3）是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。

1、开发产品的定价自查

2、土地增值税的筹划方法

（1）建造成本法

（2）费用移位法

（3）利息计算比较法

（4）分劈法

3、土地增值税纳税时间的自查

三、建筑施工企业的纳税自查

建筑施工企业的税收稽查要点：

1、营业税的纳税自查

2、所得税的纳税自查

四、房产税的纳税自查

1、房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

2、对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。

3、外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。

五、印花税的纳税自查

1、各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

2、房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

六、企业所得税的纳税自查

企业所得税的税收自查要点：一是检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题；二是检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和超过3年（外企2年）因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入；三是检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定；四是检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程‚如建筑、装饰、建材、绿化和物业等‚通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等；五是检查房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理；六是检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等等。

1、自查应税收入的真实性、完整性。

2、自查税前扣除项目的真实性、合法性。

3、主营业务成本的纳税自查

4、营业费用的纳税自查

5、管理费用的纳税自查

6、财务费用的纳税自查

7、企业所得税缴纳的及时性自查

8、补贴收入的避税技巧